La obligación del arrendador de proporcionar aire acondicionado depende de tres factores: la ubicación de la propiedad alquilada, lo que incluye el contrato de alquiler y cómo definen la habitabilidad las normas locales de vivienda. En la mayoría de los casos, la ley estatal no exige automáticamente el aire acondicionado, pero las normas locales y las condiciones del contrato de alquiler pueden modificar las obligaciones del arrendador. En esta guía se explica cómo funcionan esas normas y cuándo los arrendadores deben mantener los sistemas de aire acondicionado existentes sistemas de aire acondicionadoy qué pueden hacer los inquilinos antes de emprender acciones legales o financieras. 

¿Qué exige realmente la legislación estadounidense a los propietarios?

En este punto, vamos a explorar lo que la ley de los Estados Unidos estipula realmente que deben proporcionar los propietarios.

¿Se considera el aire acondicionado un requisito legal?

El aire acondicionado no está reconocido legalmente como un servicio obligatorio, al igual que la calefacción, el agua corriente y el el consumo de electricidado saneamiento, en la mayoría de los estados. Esta garantía implícita de habitabilidad es la que suelen aplicar los tribunales, según la cual las viviendas de alquiler deben ser seguras y habitables. 

El calor extremo puede suponer una amenaza para la salud, pero la mayoría de las leyes siguen definiendo la refrigeración como una posibilidad y no como un servicio obligatorio. Pocas jurisdicciones han aprovechado la oportunidad para implementar normativas que establezcan una correlación directa entre las restricciones de temperatura interior y el estándar de habitabilidad durante las épocas de calor.

Normativa federal frente a normativa estatal y local

Estados Unidos no cuenta con una única ley federal a nivel nacional que defina todas las obligaciones de los propietarios, sino que existen varias leyes estatales individuales y códigos locales de vivienda en los que se regulan las obligaciones de los propietarios. Las regulaciones federales se refieren principalmente a disposiciones antidiscriminatorias y directrices sobre la calidad de la vivienda para viviendas subvencionadas o que reciben ayuda federal. 

Sin embargo, en la mayoría de los casos relacionados con alquileres privados, la obligación de instalar aire acondicionado se determina a nivel estatal o municipal. Algunos estados permiten requisitos más restrictivos, por lo que los derechos de los inquilinos pueden variar incluso dentro del mismo estado, pero en diferentes ciudades y condados.

La diferencia entre los estándares de habitabilidad y las comodidades

Las normas básicas de salud y seguridad relativas a la estructura, las instalaciones de fontanería, la calefacción y el control de plagas están protegidas por las normas de habitabilidad. Sin embargo, las comodidades son elementos que mejoran el confort, pero que no están necesariamente estipulados por la ley, por ejemplo, el aire acondicionado. 

Resumen de las leyes sobre aire acondicionado por estado y ciudad

Dado que el problema del calor extremo se está convirtiendo en una preocupación cada vez mayor para la salud de las personas, cada vez son más quienes se preguntan si los propietarios deberían proporcionar aire acondicionado. Aunque los propietarios no están obligados a instalar aire acondicionado en todo el estado de California, una vez instalados los sistemas de refrigeración, estos deben mantenerse en buen estado. Las ciudades y los condados están interviniendo cada vez más con normas más estrictas sobre el control de la temperatura.

Tabla resumen de las leyes sobre aire acondicionado

Ubicación	¿Se requiere suministro de aire acondicionado?	¿Es necesaria la reparación del aire acondicionado proporcionado?	Ventanas / Unidades portátiles reemplazables
Arizona (estado)	No siempre es necesario.	Sí	Sí
Phoenix, Arizona	Solo si la unidad tiene aire acondicionado.	Sí	Sí
Tempe, Arizona	Sí	Sí	Sí
Nueva Orleans, Luisiana	Sí	Sí	Limitado
Dallas, Texas	Sí	Sí	Limitado
Condado de Montgomery, Maryland	Sí	Sí	Limitado
Estado de Washington (LIHEAP)	Basado en programas	No disponible	Sí
Distrito de Columbia	No es necesario.	Sí	Limitado

Estados en los que los propietarios están obligados a proporcionar aire acondicionado

En algunas jurisdicciones, los propietarios simplemente exigen el uso de sistemas de refrigeración. Tempe, Arizona, exige el uso de aire acondicionado en los edificios de alquiler. La ciudad de Nueva Orleans espera que los propietarios mantengan la temperatura a 80 grados Fahrenheit.

Dallas también tiene requisitos de refrigeración equivalentes. La ley del condado de Montgomery, Maryland (2022), exige que los sistemas de refrigeración sean capaces de mantener la temperatura interior a 80 °F o menos en la mayoría de las propiedades alquiladas.

La ley estatal de Arizona obliga a los propietarios a mantener en funcionamiento los sistemas de refrigeración, en caso de que existan, e impone límites a la temperatura interior de las viviendas habitables en Phoenix.

Estados en los que el aire acondicionado no es obligatorio por ley

La mayoría de los estados se encuentran en esta categoría. No se espera que los propietarios instalen aire acondicionado, pero están obligados a repararlo si ya existe. Por lo general, son los inquilinos quienes deben solicitar la reparación del aire acondicionado, en caso de que figure en el contrato de alquiler o se anuncie como una característica de la vivienda.

Estados con ordenanzas locales sobre refrigeración a nivel municipal

Las protecciones contra el calor están siendo lideradas por los gobiernos locales. Phoenix impone un máximo en interiores. Nueva Orleans y Dallas exigen la instalación de aire acondicionado. El condado de Montgomery necesita sistemas de refrigeración. El estado de Washington es un ejemplo del cambio en la política nacional para proporcionar asistencia contra el calor mediante el uso de fondos LIHEAP para proporcionar unidades de aire acondicionado gratuitas a los residentes con bajos ingresos.

¿Qué ocurre si el aire acondicionado está incluido en el contrato de alquiler?

El aire acondicionado que se añade a un contrato de alquiler deja de ser un lujo para convertirse en una obligación. Un contrato de alquiler es un acuerdo vinculante que deben cumplir tanto los propietarios como los inquilinos. 

¿Incluir el aire acondicionado en el contrato de alquiler lo convierte en un requisito legal?

Sí. Cuando se menciona el aire acondicionado en el contrato de alquiler, o se anuncia que está incluido en la vivienda, o incluso en las tarifas de alquiler, el propietario tiene la obligación legal de mantener el aire acondicionado en buen estado de funcionamiento. 

En la mayoría de los estados, se trata de una obligación contractual de los tribunales. Aunque las leyes de habitabilidad no exigen el uso de aire acondicionado en determinados estados, el contrato de alquiler sí lo exige. La avería del aire acondicionado supone un incumplimiento de la obligación de mantener las instalaciones en buen estado.

¿Puede un arrendador retirar o desactivar el aire acondicionado durante el plazo del contrato de alquiler?

El propietario no puede retirar, desconectar o inutilizar de forma permanente el aire acondicionado que estaba presente cuando el contrato de alquiler estaba vigente. Esto puede considerarse un incumplimiento del contrato o una reducción de los servicios esenciales. Se toleran los cierres temporales por motivos de reparación; sin embargo, una retirada permanente normalmente requiere el consentimiento de los inquilinos o un ajuste de los contratos de alquiler.

¿Puedes retener el alquiler o pagar tú mismo las reparaciones?

En numerosos estados, los inquilinos tienen derecho a emprender acciones legales en caso de que los propietarios se nieguen a reparar el aire acondicionado incluido en el contrato de alquiler. Estas medidas pueden incluir:

1. Reparar y deducir (realizar los pagos de las reparaciones y deducirlos del alquiler)
2. Retención del alquiler
3. Rescisión del contrato de arrendamiento en casos extremos.

Sin embargo, los inquilinos deben seguir estrictos procedimientos de notificación. El incumplimiento del pago del alquiler a través del proceso legal puede exponer a los inquilinos a un desalojo.

Aire acondicionado centralizado frente a aire acondicionado de ventana: por qué es importante para los inquilinos

Los sistemas de aire acondicionado central y las unidades de ventana tienen diferentes responsabilidades en un contrato de alquiler. Si el aire acondicionado central es parte de la propiedad y se menciona en el contrato de alquiler, el propietario suele ser responsable de su reparación y mantenimiento. Sin embargo, cuando los inquilinos instalan sus propias ventanas o unidades de aire acondicionado portátiles, normalmente se espera que las mantengan o reemplacen por su cuenta.

En la mayoría de los alquileres, los inquilinos no tienen derecho legal a que se realicen reparaciones en el sistema de aire acondicionado central, ya que esto no figuraba en el contrato de alquiler. Los aires acondicionados portátiles o de ventana se encuentran entre los sistemas de refrigeración más populares y temporales o complementarios en estos casos, especialmente cuando se produce una ola de calor o se producen retrasos excesivos en la reparación.

Solución portátil recomendada

Una de las alternativas seguras que se pueden utilizar en tal caso es el DELLA 14 000 BTU Inverter Ultra Quiet Portable AC, que puede utilizarse para refrigerar hasta 450 pies cuadrados con la ventaja de la eficiencia energética y el bajo nivel de ruido. Las unidades portátiles proporcionan a los inquilinos un confort instantáneo sin necesidad de instalarlas de forma permanente ni romper los contratos de alquiler.

Fabricada con tecnología inversora avanzada y compresor GMCC, esta unidad garantiza el mantenimiento de temperaturas estables, además de minimizar el consumo energético y el ruido de funcionamiento, por lo que es ideal para dormitorios, apartamentos, oficinas y casas móviles. Su capacidad 3 en 1 le permite utilizarla para refrigerar, deshumidificar y ventilar.

Opción compacta para espacios más pequeños

En espacios más pequeños, se puede instalar el aire acondicionado inteligente para ventanas DELLA Fenestra Series 5000 BTU, que es pequeño y económico. Ha sido diseñado para adaptarse a habitaciones de hasta 150 pies cuadrados, proporcionando una refrigeración eficaz y un funcionamiento silencioso, además de un manejo mecánico sencillo. También se instala fácilmente y cuenta con un filtro reutilizable, por lo que se puede utilizar en apartamentos y habitaciones tipo dormitorio.

Todas estas opciones permitirían a los inquilinos mantenerse cómodos incluso en caso de olas de calor o retrasos en la reparación, y protegerían sus derechos según lo estipulado en el contrato de alquiler.

Obligaciones del arrendador frente a responsabilidades del inquilino

Comprender la responsabilidad en los problemas relacionados con el aire acondicionado ayudará a evitar conflictos y ayudará a los inquilinos a actuar de manera adecuada cuando los sistemas de refrigeración funcionen mal. A pesar de que las leyes difieren en cada estado, la mayoría de las jurisdicciones de los Estados Unidos cuentan con leyes generales que deben aplicarse.

¿Cuáles son las obligaciones del propietario en cuanto a la reparación de un aire acondicionado averiado?

Los propietarios tienen la obligación de mantener el aire acondicionado en buen estado en caso de que el contrato de alquiler exija su uso o la vivienda lo tenga instalado. Se trata de una responsabilidad derivada de los contratos de alquiler, las leyes de mantenimiento y la normativa general sobre habitabilidad.

En un plazo razonable, los propietarios están obligados a realizar las reparaciones necesarias tras recibir la notificación correspondiente. Sin embargo, cuando el aire acondicionado no se suministró ni se ofreció, los propietarios no suelen estar obligados a instalar o actualizar un sistema.

¿Quién es responsable cuando el aire acondicionado deja de funcionar?

La responsabilidad suele depender de la causa. En caso de que la avería se deba al desgaste normal, la antigüedad o una avería mecánica, la responsabilidad recae en el propietario.

En casos de maltrato, negligencia o modificaciones no autorizadas por parte del inquilino, este será responsable del coste de las reparaciones. El propietario casi siempre está obligado a mantener los sistemas comunes de los edificios de apartamentos.

¿Cómo protegerse como inquilino?

• Informe por escrito los problemas relacionados con el aire acondicionado y guarde copias de los correos electrónicos, mensajes de texto o solicitudes de mantenimiento.
• Documente el problema con fotos o vídeos para establecer una cronología clara.
• Revise las leyes locales sobre inquilinos antes de pagar las reparaciones o retener el alquiler para garantizar el cumplimiento.
• Guarde todos los documentos, ya que los registros escritos le ayudan a proteger su posición legal y respaldan futuras reclamaciones.

Excepciones y circunstancias especiales

Otros tipos de viviendas tienen normativas independientes, como las viviendas subvencionadas, las viviendas para personas mayores y los alquileres a corto plazo. Las ordenanzas municipales locales también pueden contener requisitos de refrigeración más estrictos que la ley estatal. Además, las situaciones de emergencia por calor extremo pueden dar lugar a la protección temporal de los inquilinos. Debido a estas diferencias, los inquilinos deben consultar siempre las leyes estatales y locales para saber cuál es la dirección correcta.

Es responsabilidad tanto del propietario como del inquilino asegurarse de que cumplen con sus obligaciones, pero es fundamental comprender dónde comienza y termina cada responsabilidad para salvaguardar su comodidad y sus derechos.

Conclusión

¿Los propietarios tienen que proporcionar aire acondicionado? En la mayoría de los estados de EE. UU., los propietarios no están obligados a instalar aire acondicionado. Sin embargo, los contratos de alquiler suelen tener más peso que la legislación estatal, y las ordenanzas locales o las normas de habitabilidad pueden afectar aún más a los derechos de los inquilinos. 

Entender cuándo es necesario instalar aire acondicionado, cuándo hay que reparar un sistema ya existente y qué opciones tienen los inquilinos puede ayudar a evitar errores costosos. 

Antes de tomar medidas, los inquilinos deben revisar cuidadosamente su contrato de alquiler, consultar las normas locales de vivienda y documentar los problemas relacionados con el aire acondicionado para proteger su posición legal durante las olas de calor extremo.

Preguntas frecuentes

1. ¿Se considera el aire acondicionado un requisito de «habitabilidad»?

El aire acondicionado no es un requisito de habitabilidad, como lo son la calefacción o las instalaciones de fontanería, que son obligatorias en la mayoría de los estados de EE. UU. Las leyes sobre lugares habitables se centran en la salud y la seguridad fundamentales, y la refrigeración suele ser una opción de confort.

 No obstante, algunas ciudades asocian las restricciones de temperatura interior con la habitabilidad en condiciones de calor extremo. Contar con aire acondicionado en el contrato de alquiler normalmente ofrecería protección a lo largo de la vigencia del mismo, independientemente del riesgo de responsabilidad civil.

2. ¿Cuál es la temperatura mínima para los inquilinos?

La mayoría de las leyes se centran en las temperaturas máximas en interiores, en lugar de las temperaturas mínimas de refrigeración. Las normativas municipales sobre temperatura suelen exigir que las temperaturas en interiores se mantengan por debajo de los 26,6 °C a 30 °C. Estos límites dependen del lugar y del tipo de vivienda. Los inquilinos deben consultar las normativas locales sobre vivienda para conocer las normas exactas.

3. ¿Pueden los propietarios cobrar un suplemento por el aire acondicionado?

Sí, los propietarios pueden cobrar más alquiler por las viviendas que disponen de aire acondicionado, siempre que así se indique en el contrato de alquiler. Sin embargo, una vez aceptado el alquiler, el propietario está obligado a mantener el aire acondicionado sin ningún coste adicional para el inquilino. Normalmente, no se permiten reparaciones normales con un coste adicional. Cualquier cargo adicional deberá mencionarse en el contrato de alquiler.

4. ¿Pueden los inquilinos instalar sus propios aparatos de aire acondicionado?

En muchos casos, los inquilinos pueden instalar aire acondicionado de ventana o aire acondicionado portátil en virtud del contrato de alquiler. Los propietarios pueden limitar las prácticas de instalación para evitar la destrucción de la propiedad o la amenaza a la seguridad. Las unidades portátiles suelen ser menos difíciles de aprobar, ya que requieren una modificación mínima. La instalación de una unidad siempre debe realizarse con permiso.

5. ¿Qué pasa si el propietario se niega a reparar el aire acondicionado?

Lo ideal sería que se pidiera a los inquilinos que informaran por escrito de los problemas con el aire acondicionado y que guardaran copias de los correos electrónicos, mensajes de texto o solicitudes de mantenimiento. Las fotos o los vídeos también pueden ayudar a documentar el problema. Antes de pagar las reparaciones o retener el alquiler, o de no retener el alquiler, asegúrese de consultar las leyes locales que regulan estas cuestiones.